Comment vendre votre maison en France

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Tout ce que vous devez savoir sur la vente de votre maison en France, par Provence Days Homes.
  
Les agences immobilières en France
Les agences immobilières en France sont strictement réglementées, et si cela ne garantit pas nécessairement un bon service, cela signifie que les agents sont correctement formés, assurés et financièrement garantis pour faire leur travail.
Notez que c'est l'acheteur qui paie la commission de l'agence, vous ne perdez donc rien à en employer une.
Comment savoir si un agent immobilier est vraiment un agent immobilier ? Demandez à voir sa carte professionnelle. Cette carte doit porter la mention "Transactions", ce qui signifie que l'agent est autorisé à vendre des biens immobiliers.
Il est normal que le chef d'agence ait la carte professionnelle et que ses collaborateurs travaillent sous cette carte. C'est toutefois le titulaire de la carte qui doit traiter le contrat de vente.
Le contrat de vente que vous concluez avec un agent immobilier s'appelle le mandat de vente, et c'est un document obligatoire, il ne suffit pas d'un accord verbal.
Vous pouvez conclure un contrat exclusif avec une seule agence ou un contrat non exclusif avec plusieurs agences (mandat simple). Un contrat exclusif, qui dure généralement 3 mois, signifie que l'agence vous consacrera plus de temps et d'efforts car elle sait qu'elle a 3 mois pour vendre et qu'elle seule peut vendre pendant cette période.
Ce contrat de vente est en français, et si vous souhaitez une traduction, à Provence Days nous pouvons bien sûr vous en fournir une.
Après avoir signé un mandat de vente, vous avez encore 7 jours pour changer d'avis. Dans ce cas, vous devrez le notifier à l'immobilier par lettre recommandée avec accusé de réception.
La France a des règles particulières concernant l'expiration et le renouvellement des contrats. Un mandat de vente ne peut pas avoir une durée illimitée, et un mandat de vente exclusif (où vous choisissez une seule agence pour vendre votre bien) a une durée maximale de 3 mois. Un contrat peut être renouvelé automatiquement au fur et à mesure si aucune des parties ne notifie à l'autre qu'elle souhaite que le contrat prenne fin. Cependant, il y aura une période de préavis minimale avant la date d'expiration du contrat. En général, pour un mandat de vente, vous devez donner un préavis de 2 semaines si vous voulez résilier le contrat à la prochaine occasion. Là encore, le préavis doit être donné par écrit, par courrier recommandé.
 
Documents juridiques
Vous devez fournir à votre agence de vente certains documents prouvant votre identité, votre propriété et votre droit de vendre le bien : titres de propriété, plan cadastral indiquant la parcelle de terrain dont vous êtes propriétaire, preuve d'identité, et votre dernière facture de taxe foncière. Il est également préférable de fournir des plans ou des dessins d'architecte s'ils sont disponibles. Plus il y a d'informations, mieux c'est, afin de pouvoir répondre rapidement aux questions d'un acheteur potentiel. Une question fréquente est de savoir combien coûte la maison en termes de taxes, de chauffage et de services publics, il est donc bon d'avoir ces informations à portée de main.
 
Le prix demandé
Les propriétaires souhaitent souvent que le prix demandé pour leur maison soit gonflé, parce que c'est leur maison, qu'ils l'ont aimée, qu'elle est spéciale et qu'elle ne ressemble pas à toutes les autres disponibles... Mais le prix demandé n'est pas ce que la maison vaut pour vous, c'est ce que le marché paiera pour elle. Il vaut mieux faire confiance au jugement d'un professionnel de l'immobilier dès le départ que de risquer qu'une maison reste non visitée et non vendue.
 
Description des biens
Vous remarquerez que les agents immobiliers français ne donnent que des informations très brèves sur une maison, telles que la surface et le nombre de pièces, et ne citent généralement même pas le nom du village le plus proche. La raison pour laquelle ils agissent ainsi est double : ils ne veulent pas que les acheteurs trouvent une maison par eux-mêmes ; et ils ne veulent pas que d'autres immobiliers frappent à la porte et fassent des offres irréfutables. Chez Provence Days, nous essayons d'aller à l'encontre de cette tendance en décrivant l'emplacement d'une maison, en montrant chaque pièce, et en écrivant à son sujet de manière descriptive (voire affectueuse !) du point de vue de l'acheteur.

Commission d'agence
Le mandat de vente indiquera également le montant de la commission due à l'agent vendeur. La commission perçue par une agence doit être affichée sur le site internet de l'agence et dans ses locaux. Cette échelle de taux s'appelle un barème. Elle varie de 4 % à 10 % environ, selon le prix de vente en question. Plus la maison est chère, plus la commission doit être faible.
Bien que ce soit généralement le vendeur qui paie la commission de l'agence, et que celle-ci soit déduite du paiement final de la vente, vous pouvez également considérer que c'est l'acheteur qui paie. En effet, vous convenez d'un prix "à vous" avec l'agence, puis celle-ci ajoute sa commission au prix demandé publié.
Si toutes les conditions du contrat de vente sont remplies mais que la vente n'a pas lieu, la commission peut être due à l'agence immobilière. Si un vendeur choisit de vendre directement à un acheteur qui lui a été présenté par l'immobilier, afin d'éviter de payer la commission de l'immobilier, cela ne fonctionnera pas. L'immobilier sera condamné à des dommages et intérêts, soit par le vendeur, soit par le vendeur et l'acheteur, selon la décision du tribunal.
 
Tirer le meilleur parti de votre maison
Lorsqu'il s'agit de vendre votre maison, vous devez faire tout ce qui est en votre pouvoir pour la rendre aussi attrayante que possible, non seulement d'un point de vue esthétique, mais aussi en termes d'entretien d'une propriété. Un acheteur veut être rassuré en achetant une maison qui donne l'impression d'avoir été bien entretenue.
Toutefois, il ne faut pas s'attendre à ce que le fait d'avoir investi dans un nouveau chauffage central ou dans la réfection du toit se reflète dans le prix demandé, car un acheteur s'attendrait de toute façon à ce que les choses soient en bon état.
Faites attention à la peinture et à la redécoration, car plus vous personnalisez quelque chose, plus les gens ont de raisons de s'y opposer. Il est préférable de décorer de manière neutre, d'utiliser de la peinture blanche et d'enlever le désordre, afin de laisser l'imagination de l'acheteur voir les possibilités. Le désordre et les touches personnelles font qu'il est plus difficile pour l'acheteur de se voir vivre dans votre maison.
La propreté et le rangement sont évidemment des éléments clés lors de la présentation d'une propriété. Les mauvaises odeurs doivent également être éliminées. Il est préférable d'éloigner les chiens de la propriété lorsqu'il y a une visite - dans le jardin ou même dans le garage ou la voiture pendant un court instant !
La chose la plus simple et la plus efficace que vous puissiez faire pour que quelqu'un craque pour votre maison est de faire une bonne première impression - avant même qu'il n'entre dans la maison. Alors repeignez votre porte d'entrée ou votre portail, et mettez des plantes en pot autour de l'entrée. S'il y a du gravier autour de l'entrée, apportez-en un nouveau chargement. Cela fait une réelle différence pour peu de travail. Le nettoyage des fenêtres avant une visite donne à la maison un aspect propre et attrayant.
Si votre maison a besoin de travaux de réparation plus importants, il est généralement préférable de les faire faire, car cela vous coûtera moins cher que le montant qu'un acheteur cherchera à réduire le prix demandé pour tenir compte des réparations. Vous devriez au moins obtenir trois devis pour les travaux de réparation auprès de constructeurs/commerçants agréés, afin de pouvoir les montrer à un acheteur.
 
Visites
Il est préférable de laisser l'agent immobilier faire visiter la maison par lui-même. Il est très décourageant pour un acheteur potentiel d'être suivi par le propriétaire d'une pièce à l'autre. Vous voulez que l'acheteur se sente à l'aise et puisse parler franchement à l'immobilier.
 
Dossiers de diagnostic - Dossier de Diagnostic Technique
Lors de la vente d'une maison en France, vous devez fournir un certain nombre de diagnostics sur votre propriété, portant sur l'efficacité énergétique (DPE), le plomb dans les peintures, l'installation électrique, le gaz, l'amiante, les termites, les risques naturels ou industriels, la fosse septique et la présence de détecteurs de fumée et de sécurité pour la piscine. Ces diagnostics peuvent être réalisés par une seule personne, un diagnostiqueur immobilier, et nous pouvons vous recommander une personne fiable à laquelle vous pouvez faire appel. La personne qui effectue ces expertises doit bien sûr avoir l'accréditation adéquate, appelée COFRAC ou Comité d'accréditation français.
L'exception est la fosse septique qui doit être vérifiée (contrôle assainissement) et la première étape consiste à demander à votre mairie comment procéder - cette démarche peut prendre un certain temps et vous devez donc l'entreprendre dès que vous décidez de vendre.
L'ensemble de ces enquêtes est appelé Dossier de Diagnostic Technique ou DDT, et elles doivent être disponibles lors de la visite d'un acheteur, pas plus tard dans le processus. L'absence de ces diagnostics fera mauvaise impression à l'acheteur, car il aura l'impression que vous ne voulez pas vendre sérieusement (et ne voulez donc pas dépenser de l'argent pour les faire faire) ou que vous cachez quelque chose de terriblement mauvais dans votre propriété.
Si des problèmes apparaissent, par exemple si votre installation électrique est vétuste, vous pouvez montrer les détails à votre électricien et les faire réparer avant de mettre la maison sur le marché.

Divulgations
En tant que vendeur, vous êtes tenu par la loi de divulguer à votre acheteur divers détails pertinents concernant votre maison. Si vous ne le faites pas, l'acheteur peut se retirer de la vente et demander des dommages et intérêts.
Vice caché (hidden defects)
Il s'agit d'un élément suffisamment grave pour que l'acheteur n'ait pas fait d'offre, ou ait fait une offre inférieure, s'il en avait eu connaissance. Ainsi, tout aspect négatif de l'état du bien doit être déclaré à l'acheteur et une clause doit être ajoutée au contrat de vente pour indiquer que l'acheteur a connaissance du défaut. Cette règle ne s'applique pas aux biens immobiliers neufs, car ceux-ci bénéficient d'une garantie de 10 ans contre tout défaut.
La surface
Si vous vendez un appartement faisant partie d'une copropriété, la surface intérieure doit être correctement indiquée. Si elle est erronée de plus de 5%, c'est un motif pour l'acheteur d'annuler la vente. Cela peut être fait de manière professionnelle par un géomètre et nous pouvons vous y aider.
Servitudes (easements)
Une servitude signifie une restriction de l'utilisation d'une propriété, par exemple s'il existe un droit de passage sur le terrain. Une servitude s'applique à la propriété et non au propriétaire, elle est donc transmise lors d'un changement de propriétaire. Le notaire vérifiera si des servitudes existent, mais en tant que vendeur, vous devez également déclarer celles dont vous avez connaissance.
Baux/licences
En tant que vendeur, vous devez déclarer tout intérêt légal sur votre propriété, par exemple si un agriculteur a un bail pour utiliser une partie de vos terres.
Planification
Le vendeur doit révéler toute information dont il dispose concernant les permis d'urbanisme ou les litiges.
 
Acceptation d'une offre
Lorsque vous acceptez une offre, vous signez un contrat de vente/achat avec l'acheteur. L'acheteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours, mais pas le vendeur.
 
Le contrat de vente
Il s'agit du compromis de vente (ou promesse de vente). Vous devez vous assurer qu'il contient ce qui a été convenu avec l'acheteur, en particulier toutes les clauses conditionnelles (conditions suspensives) - le plus souvent, un contrat est conditionné à l'obtention par l'acheteur d'un prêt hypothécaire ou d'un permis de construire. Le contrat doit avoir une durée déterminée, afin que vous ne soyez pas bloqué si, par exemple, l'acheteur a du mal à obtenir un prêt hypothécaire ou un permis de construire.
Le contrat de vente peut être préparé par un immobilier ou un notaire. Chez Provence Days, nous faisons appel à un notaire car c'est leur domaine d'expertise et un notaire est un fonctionnaire impartial. L'acheteur et le vendeur utiliseront normalement le même notaire, bien qu'il n'y ait aucune raison pour qu'ils n'aient pas chacun leur propre notaire. Les honoraires du notaire sont payés par l'acheteur, et si deux notaires sont utilisés, les honoraires sont les mêmes mais divisés entre eux, et toujours payés par l'acheteur.
 
Le dépôt
En même temps que la signature du contrat de vente/achat, l'acheteur verse un acompte pouvant atteindre 10 % du prix de vente convenu. Dans la pratique, ce pourcentage est généralement de 10 %, mais il peut être inférieur. Cet argent est versé au notaire et conservé sur un compte séquestre. Si l'acheteur ne respecte pas ses engagements, le dépôt est versé au vendeur (sous réserve des clauses conditionnelles du contrat).
Il convient de mentionner ici que vous devez être sûr de vouloir réellement vendre. Dans d'autres pays, vous pouvez changer d'avis jusqu'à la dernière minute et c'est l'acheteur qui est perdant. En France, une fois que vous avez signé le compromis de vente, il n'y a plus de période de réflexion pour le vendeur et vous êtes engagé dans la vente.
 
Recherches
Lorsque le compromis de vente est signé, le notaire prend environ deux mois pour effectuer des recherches locales. La principale étant d'établir que vous avez le droit de vendre le bien. La mairie et, si la maison comporte un terrain, l'agence foncière agricole ont également le droit de préempter l'achat à ce stade, au même prix que celui convenu avec l'acheteur.

Clôture de la vente
Il faut au moins trois mois en France pour conclure une vente. Une date d'achèvement aura été insérée dans le contrat de vente, mais il s'agit d'une estimation et non d'une obligation, car on ne sait pas combien de temps le notaire aura besoin pour terminer son travail. Il ne s'agit pas de la même chose que la date que vous avez peut-être convenue pour que l'acheteur satisfasse à toute clause conditionnelle (par exemple, obtenir un prêt hypothécaire). Ces dates sont contraignantes et si elles ne sont pas respectées, le vendeur peut se retirer de la vente. Si l'acheteur ne veut pas poursuivre la vente alors que les conditions du contrat ont été respectées, vous devrez engager une action en justice et la vente sera forcée par les tribunaux (ou des dommages et intérêts vous seront accordés).
La réalisation effective consiste en la lecture par le notaire de l'acte de vente aux deux parties avant signature. Bien qu'il ne soit pas nécessaire que l'une ou l'autre des parties soit présente, puisque vous pouvez désigner un représentant muni d'une procuration, vous devez vous assurer que vous avez lu l'acte de vente et confirmé que les détails sont les mêmes que ceux convenus dans le contrat de vente.
Le notaire aura reçu des fonds compensés pour l'achat avant ce moment, et ces fonds sont détenus sur un compte gouvernemental dédié. L'argent ne peut être transféré que sur votre compte bancaire, il ne peut pas aller dans une société de change. Le montant que vous recevrez sera diminué de tout impôt sur les plus-values dû.
 
Impôt sur les plus-values
Les plus-values immobilières ou l'impôt sur les plus-values (CGT) est un impôt appliqué au bénéfice ou au gain que vous avez réalisé sur une maison - la différence entre ce que vous avez payé et ce que vous avez vendu.
La bonne nouvelle est qu'il n'y a pas de CGT en France sur votre résidence principale. Cela peut être vrai même si vous avez possédé la maison pendant des années sans y vivre, tant qu'elle reste votre résidence principale au moment de la vente. Et si vous partez avant que la maison ne soit vendue, tant que vous l'avez mise sur le marché alors que vous l'habitiez, l'exonération de la CGT peut s'appliquer pendant 12 mois supplémentaires. Cela suppose que vous soyez enregistré en France à des fins fiscales.
Il existe également une exonération si vous percevez une pension d'État ou si vous êtes enregistré comme invalide et répondez à certains critères de faible revenu. Ou si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale pendant les quatre années précédant la vente et que vous utilisez le produit de la vente pour investir dans une résidence principale. (Comme toujours avec la fiscalité française, c'est compliqué, la situation change régulièrement, et il faut demander l'avis d'un expert. Nous pouvons vous orienter dans la bonne direction).
En dehors de ces exemptions, il y a de la CGT à payer sur la vente d'une propriété. Vous pouvez déduire le coût de la vente et de tout travail de rénovation/construction/amélioration pour lequel vous pouvez présenter des reçus d'un constructeur agréé. (Si vous ne pouvez pas fournir de reçus, un taux forfaitaire de 15 % est autorisé). L'entretien et les réparations ne peuvent pas être déduits, et il existe évidemment une zone grise quant à ce qui constitue une réparation par opposition à une amélioration. C'est le notaire qui décide de ce qui constitue un coût de construction admissible ou non, et vous pouvez toujours en discuter avec un notaire au préalable.
L'impôt sur les plus-values est dégressif dans le temps, c'est-à-dire qu'il diminue pour chaque année de détention du bien, et il se compose de deux parties, pour compliquer les choses : l'impôt et les contributions sociales. Au moment de la rédaction du présent document, la partie fiscale s'élève à 19 % et les contributions sociales à 15,5 %, soit un total de 34,5 %. Ce montant commence à diminuer après la 6ème année de propriété, donc si vous avez possédé une maison pendant moins de 6 ans, votre CGT sera simplement la totalité des 34,5% du changement de valeur de la propriété. L'élément fiscal diminue progressivement à partir de la 6e année de propriété jusqu'à la 22e année, où il disparaît complètement. Il est plus difficile de se débarrasser de l'élément de cotisations sociales. Il commence à diminuer à partir de la sixième année, mais ne devient nul qu'à partir de la trentième année de détention. La situation fiscale en France change régulièrement ; il se peut donc que la situation soit légèrement différente au moment où vous lirez ces lignes.
L'impôt sur les plus-values est payé par vous au moment de la vente, dans l'étude du notaire, il est déduit du montant qui vous est versé par le notaire pour la vente de la maison.
Exemple de calcul de l'impôt sur les plus-values : vous avez acheté votre maison il y a 12 ans pour 400 000 euros et vous la vendez pour 600 000 euros. La plus-value est de 200 000 euros. Pendant les 5 premières années de propriété, il n'y a pas de réduction de l'impôt sur les plus-values. Pour les 7 autres années de propriété, vous bénéficiez d'une réduction de 6 % par an sur l'élément fiscal, de sorte que l'élément fiscal sera réduit à 11,02 % au lieu de 19 %. En ce qui concerne les charges sociales, la réduction est de 7 x 1,65 % pour les années 6 à 12. Cela signifie que les charges sociales passent de la base de 15,5 % à 13,71 %.
Maintenant, vous appliquez ces chiffres au gain de 200 000 euros.
Impôt : 11,02 % de 200 000 euros, soit 22 040 euros.
Charges sociales : 13,71 % de 200 000 euros, soit 27 420 euros.
Total : 22 040 + 27 420 = 49 460 euros de CGT seront déduits, vous recevrez donc 550 540 euros au lieu de 600 000.
Dans cet exemple, nous n'avons pas tenu compte des déductions autorisées du prix de vente de 600 000, telles que les frais d'achat et de vente, ou le coût des travaux de rénovation/de construction/d'amélioration.

Surtaxe
Et comme la France aime ses impôts, il existe même une taxe supplémentaire pour ce que l'on considère comme des gains importants, comme suit :
De 50 000 euros à 100 000 euros : 2 %.
100 000 à 150 000 euros : 3
150 000 à 200 000 euros : 4
200 000 à 250 000 euros : 5
Plus de 250 000 euros : 6%.
 
Mais cela aussi est susceptible de changer d'une année sur l'autre, ou de disparaître complètement selon l'administration en charge.
Notez que si un bien immobilier a deux copropriétaires, vous répartissez cette surtaxe entre les propriétaires. Ainsi, si la plus-value d'une maison est de 90 000 euros, elle est répartie entre les deux propriétaires - chacun a une plus-value de 45 000 euros, ce qui est inférieur au seuil minimum de 50 000, donc aucun ne paie cette taxe.
Si la vente se complique, par exemple si le conjoint survivant et les enfants héritent conjointement d'une maison, il faut demander conseil à un notaire ou à un avocat avant de prendre une décision importante. Il est possible, par exemple, que les héritiers finissent par payer plus d'impôt sur le capital qu'ils n'auraient payé d'impôt sur les successions, car lorsque vous héritez d'une maison, peu importe depuis combien de temps elle est dans la famille, pour l'impôt sur le capital, une propriété héritée est traitée comme une vente et vous recommencez à l'année 1 de propriété.
 
Représentant fiscal
Si vous vendez un bien immobilier en France et que vous n'êtes pas un résident de l'UE/EEE, vous devez désigner un représentant fiscal auprès de la SARF (Société Accréditée de Représentation Fiscale). Cette personne, tout en agissant pour vous, vérifie essentiellement que vous payez tous les impôts dus sur la vente. Provence Days peut vous aider si vous êtes concerné.